Anschaffungskosten einer Immobilie steuerlich absetzen: Detaillierte Anleitung für Vermieter und Investoren

Der Kauf einer Immobilie ist für viele eine große finanzielle Investition, die gut durchdacht sein muss. Neben der Finanzierung spielt auch die Steueroptimierung eine entscheidende Rolle. Die Möglichkeit, Anschaffungskosten und Kaufnebenkosten steuerlich geltend zu machen, kann langfristig die Rentabilität Ihrer Immobilie erheblich steigern.

In diesem Artikel gehen wir auf alle wichtigen Aspekte der steuerlichen Absetzbarkeit von Immobilienkosten ein. Egal, ob Sie sich fragen, wie Kaufnebenkosten abgeschrieben werden können oder welche Strategien es zur Optimierung Ihrer Steuerlast gibt – hier finden Sie die Antworten!

Kann man den Kauf einer Immobilie steuerlich absetzen?

Steuerliche Absetzbarkeit: Eine klare Abgrenzung

Grundsätzlich kann der Kauf einer Immobilie nicht direkt steuerlich abgesetzt werden. Stattdessen können die Anschaffungskosten für Vermieter im Rahmen der Abschreibung über viele Jahre verteilt geltend gemacht werden. Für Eigennutzer hingegen sind die Absetzbarkeiten begrenzt, da steuerliche Vorteile meist nur für bestimmte Maßnahmen, wie energetische Sanierungen, gewährt werden.

Vermietete Immobilien

Wenn Sie eine Immobilie vermieten, können Sie den Gebäudewert über die Nutzungsdauer abschreiben. Die steuerlichen Vorteile können Ihre jährliche Steuerlast erheblich reduzieren, insbesondere wenn hohe Anschaffungskosten anfallen.

Eigengenutzte Immobilien

Für selbstgenutzte Immobilien gibt es kaum direkte steuerliche Vorteile. Allerdings können Förderungen, wie Zuschüsse für energieeffiziente Modernisierungen, in Anspruch genommen werden.

Praktisches Beispiel: Steuerliche Vorteile einer vermieteten Immobilie

Eine vermietete Wohnung kostet 400.000 €, der Bodenwert beträgt 100.000 €. Der Restbetrag von 300.000 € wird über 50 Jahre abgeschrieben:

• Jährliche Abschreibung: 300.000 € × 0,02 = 6.000 € steuerlich absetzbar
  Das bedeutet, dass der steuerpflichtige Gewinn um diesen Betrag reduziert wird, was je nach Steuersatz eine erhebliche Ersparnis darstellt.

Was zählt alles zu den Anschaffungskosten einer Immobilie?

Definition und gesetzliche Grundlage

Anschaffungskosten umfassen laut Steuerrecht alle Aufwendungen, die notwendig sind, um eine Immobilie zu erwerben und sie in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Sie bilden die Grundlage für die Berechnung der Abschreibung.

Typische Bestandteile der Anschaffungskosten

• Kaufpreis der Immobilie: Der Betrag, den Sie an den Verkäufer zahlen.
• Maklerprovision: Provisionen, die Sie an einen Immobilienmakler entrichten.
• Grunderwerbsteuer: Abhängig vom Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
• Notarkosten: Gebühren für die Beurkundung und Grundschuldeintragung.
• Grundbuchkosten: Kosten für die Eintragung der Immobilie ins Grundbuch.

Unterschied zwischen Anschaffungs- und Herstellungskosten

• Anschaffungskosten: Kosten, die vor oder zum Zeitpunkt des Erwerbs entstehen.
• Herstellungskosten: Aufwendungen für Renovierungen oder Umbauten nach dem Kauf.

Welche Anschaffungskosten sind absetzbar?

Vermietete Immobilien: Vorteile durch Abschreibung

Für vermietete Immobilien können Sie die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Jahre abschreiben. Wichtig ist dabei, dass die Abschreibung nur für den Gebäudewert, nicht aber für den Bodenwert gilt.

Nicht absetzbare Kosten

• Der Bodenwert ist nicht abschreibbar, da er keiner Abnutzung unterliegt.
• Bei selbstgenutzten Immobilien sind Anschaffungskosten generell nicht steuerlich absetzbar.

Abschreibung von Modernisierungskosten

Modernisierungen, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf durchgeführt werden und 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, gelten als nachträgliche Anschaffungskosten.

Welche Kaufnebenkosten sind steuerlich absetzbar?

Die Rolle der Kaufnebenkosten

Kaufnebenkosten sind häufig ein großer Posten bei Immobilienerwerben. Für Vermieter können diese vollständig in die Abschreibung einfließen.

Typische Kaufnebenkosten

• Maklerprovision: Diese kann oft mehrere Prozent des Kaufpreises ausmachen.
• Grunderwerbsteuer: Einer der größten Nebenkostenposten.
• Notar- und Grundbuchkosten: Rechtliche und administrative Gebühren.

Abgrenzung zwischen Vermietung und Eigennutzung

Während Vermieter die Kaufnebenkosten über die Abschreibung geltend machen können, sind sie für Eigennutzer steuerlich irrelevant.

Wie werden Kaufnebenkosten abgeschrieben?

Berechnung der Abschreibung inklusive Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten werden dem Gebäudewert zugerechnet und über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Beispiel:

• Kaufpreis (Gebäude): 300.000 €
• Kaufnebenkosten: 30.000 €
• Abschreibungsbasis: 330.000 €
• Jährliche AfA: 330.000 € × 0,02 = 6.600 € steuerlich absetzbar

Was kann man bei Immobilien abschreiben?

Absetzbare Posten

• Gebäudekosten: Abnutzung des Gebäudes (AfA).
• Renovierungs- und Modernisierungskosten: In den ersten drei Jahren nach Kauf steuerlich geltend.
• Energieeffizienzmaßnahmen: Durch staatliche Programme wie das BEG förderfähig.

Nicht absetzbare Posten

• Bodenwert
• Kosten für selbstgenutzte Immobilien (mit wenigen Ausnahmen)

Fazit: Nutzen Sie die steuerlichen Vorteile klug

Die steuerliche Absetzbarkeit von Immobilienkosten bietet Ihnen die Möglichkeit, langfristig erhebliche Einsparungen zu erzielen. Ein umfassendes Verständnis der Abgrenzung zwischen Anschaffungs-, Nebenkosten und Herstellungskosten ist dabei entscheidend.